公开拿地、收的公司积极，招商蛇口仍面临盈利考验

2023-04-13 通信

记者|张子怡

央企研发商整体规划蛇口（001979.SZ）的盈利意志力恰巧面临考验。

8同年29日之前午，整体规划蛇口（ SZ001979 ）面世的2022年半年度统计数据显示，月末做到总额575.62 亿元，去年同期增长28.90%；归母营业额18.87亿元，去年同期下滑55.61%；基本每股收益0.16元，去年同期减少65.96%。

在卖出多方面，去年月末整体规划蛇口累计做到签订合同卖出面积487.51万平方米，去年同期减少36.71%；签订合同卖出欠款1188.27亿元，去年同期减少32.86%。

对于“新政策未增利”的成因，整体规划蛇口断言称，一是统计数据期内美国公司不动产新项目结转面积增长，但受产品上行影响，不动产业务结转毛利率去年同期下滑，结转毛利去年同期减少。

二是月末美国公司落实国内相关房租减免政策拒绝，经营管理的转给物业之前已签订合同减免租金约为6亿元，其之前统计数据期内实质减免欠款3.7亿元。

另外，整体规划蛇口利润下滑的原因还在于让与子美国公司产生投资收益去年同期减少。2021年月末，整体规划蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为最上层资本的蛇口产园REIT（该基金会代码“SZ180101）母美国公司，产生税后收益14.58亿元。

都有的是，“不动产业务结转毛利率去年同期有所下滑”也是整体规划蛇口惯常对于“新政策不增利”的主要断言。

现阶段，不动产企业表现较为低迷，卖出上行，企业利润持续下滑可能带进趋势。

整体规划蛇口在半年报之前暗示，在不动产产品规模见头带进企业共识的态势下，转型发展需求量转给业务带进企业选择的朝向。房企在商业地产的减慢布局，公募REITs扩募规则的面世，今后不动产企业大资管开端已经到来。

向资管业务发力也是整体规划蛇口的朝向之一。

整体规划蛇口半年报显示，截至统计数据期末，东南面货运期的商业新项目共29个，布局在上海、深圳市、南京、泰州、成都和宜昌等16 个小城市。

但这29个商业新项目之前，平均出租率都能超越100%的仅有深圳市科技大厦和深圳市邮轮之前心（办公楼），月末共五货运补贴3827万元；出租率最低的新项目为泰州金融小镇写字楼，月末货运补贴仅为16万元。这些补贴并未扣除减免的租欠款。

可见，整体规划蛇口迈向“大资管开端”还需时间，真恰巧给其造成了营收的仍是地产研发业务。

整体规划蛇口月末在田产招拍挂产品蝉联不少西段，在收Corporation产品参与的也格外更进一步。

土储多方面，月末整体规划蛇口累计获取田产27宗，新增计容建面 419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线小城市以及金华、泰州等长三角重点小城市。

去年4同年2日，佳兆业与整体规划蛇口、长城资本约定以佳兆业在深圳市、深圳市、韶关、佛山等粤港澳大湾区的小城市更新为基础的共同研发后，均旧改之前介方在推介五和枢纽商务区重点更新两组时对新项目的表述，开始改为“整体规划+佳兆业+长城资本联合研发”。

7同年28日，整体规划蛇口又与整体规划平安资管签订合同，拟在优化资源配置、盘活需求量资本、困境房企纾困等科技领域确立协力。备忘录废止后，整体规划蛇口将获得来自关联方不超过40亿元协力意向金。

数天后的8同年1日，深圳市整体规划地产无限期与深圳市一个半岛罗马人地产协力，就一个半岛罗马人第五期新项目牵头专项工作的小组。一个半岛罗马人新项目位于深圳市蛇口，其之前第五期规划765套房源，以及酒店、商业、国际上游艇会等工程建设，此前因债务问题陷入停滞长时间。

在收Corporation产品之前，整体规划蛇口依然是参与单手最多的房企之一。

财务管理多方面，整体规划蛇口“三道红线”保证绿档。截至6同年30日，整体规划蛇口除去预收账款后的资本负债率为62.38%，净负债率48.96%，存入短债比1.48。

都有的是，整体规划蛇口的可持续发展债规模虽有减少但仍颇为浩大。截至去年月末末，已偿还了75亿元的可持续发展债，支付的可持续发展债税款高达6.37亿元，目前仍有165.99亿元的可持续发展债未偿还。

责任编辑：刘明月 SF014